男方婚前的房子,女方真的不能分割吗?

发布日期:2016-11-10    【字号:  

在离婚案件中,很多当事人(多数是女方)以为:房子是男方婚前买的,登记男方一个人名下,房产肯定与我无关,离婚时我什么也分不到。


 真的是这样吗?

不是

不是

不是


实际上,男方婚前的房产在离婚案件中是按照个人财产还是夫妻共同财产来认定分两种情况。
第一种情况
男方婚前已经支付全部购房款,无论房产证取得时间是婚前还是婚后,该房屋都属于男方婚前个人财产。离婚时,女方无权参与分割。但是夫妻间另有约定或特殊情形除外。
即使是男方婚前个人财产,如果婚后房屋出租,租金依然属于夫妻共同所有,女方可以要求分割租金。
第二种情况
男方婚前购房仅支付首付款,并通过银行按揭贷款方式支付余款,且在婚前取得房产证。如果婚后有还贷以及增值,女方可以获得相应的经济补偿。
案情介绍
2008年李先生大学毕业的时候,父母就早早地为他在上海购买了婚房,产权登记在李先生一个人名下。购买房屋总价为58万元,父母支付了首付32万元,余款从银行按揭贷款26万元,每月银行都是从男方工资卡中定期扣款还贷。后来办理房产证缴纳了契税等其他费用3万元。不久,李先生遇到了生命中的另一半王小姐,两人是情投意合,不久就登记结婚。结婚后生一子,由于种种原因,双方的矛盾逐渐增加,最后到了不可挽回的地步。王小姐起诉离婚,要求分割夫妻共同财产。法院经审理查明,婚姻关系存续期间共还贷20万元,其中本金12万元,利息8万元。根据市场行情,双方一致确认房屋价值为300万元。
男方认为
房屋系婚前购买,并且在婚前取得了房产证,婚后还贷都是我一个还,女方没有参与,房屋属于自己个人财产,女方不能参与分割。
女方认为
双方没有约定实行分别财产制,男方的工资收入应当属于夫妻共同财产,男方婚后还贷属于夫妻共同还贷,该房屋属于夫妻共同财产,要求分割。 
那么,法律是如何规定的呢?
《婚姻法》司法解释(三)
第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
看来,女方不仅可以分割以及还贷的部分,还可以分割还贷部分对应的增值呢!
《婚姻法》第三十九条
离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。
下面我就来教教大家如何计算还贷及对应的增值以及女方能获得多少经济补偿!
最高人民法院民一庭意见:在适用婚姻法司法解释(三)第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。
第一步,应先计算诉争房产的升值率
不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
升值率=房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=300/(58+8+3)=434%
第二步,计算还贷与对应的增值
还贷与对应的增值=共同还贷部分乘以不动产升值率=20*434%=86.8万元
 第三步,计算非产权登记一方所得补偿款
根据婚姻法第三十九条的规定,按照照顾子女和女方权益的原则,不能绝对按照第二步计算结果的50%确定补偿数额,结合婚姻中过错程度等由法官自由裁量,公平合理分配,以保护离婚双方当事人的利益。

补偿款=还贷与对应的增值乘以分割比例=86.8*60%=52.08万元
如果房价下跌,配偶承担损失吗?

不承担

不承担

不承担


最高人民法院民一庭意见:面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况,产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。
好像有点不公平哦?!
理    由
一方婚前已经签订房产买卖合同,购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择,另一方婚后只是共同参与还贷,购买方自然应当承担房价下跌的风险;
离婚时房产判归产权登记一方,如果只是用于居住而非投资,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
  
现在,你会算了吗?
 



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